올해 서울에서 새 아파트 청약을 기다리던 분들에게는 답답한 한 해였습니다. 9~10월 두 달 동안 서울에서 공급된 민간 아파트가 1개 단지, 27가구에 그쳤기 때문입니다. 그런데 연말이 되자 분위기가 달라졌습니다. 11~12월 두 달 동안 서울 곳곳에서 12곳, 3,800여 가구가 청약 접수를 준비하고 있습니다. 지난해 같은 기간 일반분양이 593가구에 그쳤던 것과 비교하면 6배가 넘는 물량입니다.
이 글에서 얻는 것: 11~12월 서울 분양 12곳의 전체 그림, 디에이치 반포124의 일정과 분양가 수준, 청약 전 자금·서류 확인 순서입니다.
1단계｜서울 분양 12곳 3,800가구, 가뭄이 끝나는 연말 일정
부동산114와 직방 등 업계 분양 예정 물량을 종합하면, 올해 11~12월 서울에서 청약을 진행할 아파트 단지는 12곳으로 집계됐습니다. 대부분 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 공급되는 물량입니다. 총 9,008가구 가운데 3,750가구가 일반분양될 예정입니다. 9~10월 공급 가뭄과 비교하면 연말 분양시장은 확연히 달라진 모습입니다.
연말 분양이 몰리는 이유는 단지 일정 때문만은 아닙니다. 서울은 신규 아파트 공급의 희소성이 높은 데다 주요 입지의 신축 아파트 선호가 강해, 청약 경쟁이 전국에서 가장 치열한 지역입니다. 올해 1~10월 서울 아파트 1순위 평균 청약경쟁률은 65.1대 1로, 전국 평균 5.6대 1의 약 11.6배에 달했습니다. 물량이 늘었다고 해서 당첨이 쉬워지는 시장은 아닙니다.
2단계｜디에이치 반포124, 12월 8일 1순위가 연말 최대 관심 단지
연말 분양시장의 최대 관심 단지는 단연 서초구 반포동 디에이치 반포124입니다. 현대건설이 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축해 총 5,007가구 규모로 조성하는 매머드급 단지로, 일반분양 물량만 1,801가구에 이릅니다. 1순위 청약은 12월 8일에 진행됩니다.
분양가상한제가 적용돼 전용 84㎡ 기준 30억 원 안팎으로 책정될 전망입니다. 분양가 자체는 높지만 주변 시세와 비교하면 30억 원 안팎의 시세 차익이 기대된다는 분석이 나옵니다. 다만 분양가가 확정되지 않은 상태라, 모집공고가 나오면 분양가와 평면, 입주 시기를 다시 확인해야 합니다. 청약 가점과 자금 계획을 미리 맞춰 두지 않으면 공고가 뜬 뒤에는 시간이 촉박합니다.
다른 주목 단지도 있습니다. 서초구 서초동 서초 롯데캐슬 아트팰리스는 146가구를 일반분양하며, 공사를 마친 뒤 분양하는 후분양 단지로 입주는 내년 2월 예정입니다. 강북구 번동 북서울 하늘채 시그니프는 가로주택정비사업 5개 구역을 묶은 모아타운 1호 단지로 주목받고 있습니다. 12월에는 동대문구 용두동 롯데캐슬 340가구 일반분양과 성북구 동선동4가 재개발 공급도 예정돼 있습니다.
3단계｜경쟁률 65.1대 1, 당첨을 가르는 건 가점과 자금이다
서울 청약 경쟁률의 이면에는 극단적인 격차가 있습니다. 올해 가장 높은 경쟁률을 기록한 서초구 서초동 아크로드서초 2단지는 1,136.0대 1, 1단지는 859.5대 1, 잠원동 오티에르반포는 710.2대 1을 기록했습니다.
그래서 청약 전 확인 순서는 정해져 있습니다. 1단계: 청약통장 가입 기간과 납입 횟수, 가점(무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입 기간)을 계산합니다. 2단계: 모집공고의 공급 유형을 봅니다. 일반공급과 특별공급의 자격이 다르고, 같은 단지라도 평형별로 경쟁률이 크게 갈립니다. 3단계: 분양가와 중도금·잔금 일정을 확인하고 대출 한도를 봅니다. 규제지역 대출 한도와 스트레스 DSR이 적용되면 같은 분양가라도 빌릴 수 있는 금액이 달라집니다. 4단계: 발표일이 겹치는 단지가 있는지 봅니다. 청약 발표일이 중복되면 중복 신청이 무효가 될 수 있으니 일정부터 묶어 확인해야 합니다.
✔ 연말 서울 분양 체크리스트: 12곳·일반분양 3,750가구 일정 확인. 디에이치 반포124 12월 8일 1순위·1,801가구·84㎡ 30억 원 안팎 메모. 내 가점 계산하고 특별공급 자격 확인. 대출 한도·스트레스 DSR 미리 조회. 발표일 중복 단지 없는지 일정표 대조.
4단계｜서울만 볼 게 아니다, 같은 주 전국 청약도 함께 본다
서울 분양만 기다리다 보면 놓치는 것이 있습니다. 11월 둘째 주에는 전국 12곳에서 5,215가구가 청약 접수를 진행하는데, 이 가운데 약 79%인 4,102가구가 경기도에 몰려 있습니다. 수원 광교 자연앤 센트레빌 600가구, 평택 한화포레나 지제역 1,098가구, 평택 고덕 우미린 623가구, 의정부 힐스테이트 회룡역파크뷰 909가구 등이 대표적입니다. 서울에서는 용산구 해링턴플레이스 용산 리버뷰 청년안심주택 635가구가 11월 12일 청약을 시작합니다.
서울 청약에 떨어졌다고 끝이 아니라, 같은 시기 경기·인천 분양 일정까지 함께 보는 것이 실수요자에게는 현실적인 전략입니다. 지역마다 1순위 해당지역 조건과 전매 제한, 실거주 의무가 다르니 공고문을 단지별로 확인해야 합니다.
⚠ 주의｜분양가·시세차익 전망은 확정된 숫자가 아닙니다. 디에이치 반포124의 전용 84㎡ 30억 원 안팎 분양가는 전망치이고, 시세 차익 30억 원 전망도 시장 분석에 따른 추정치입니다. 모집공고가 나오면 분양가·평면·입주 시기·전매 제한을 직접 확인하고, 청약 전에 자금 조달 계획을 세워야 합니다. 청약은 당첨이 끝이 아니라 계약금·중도금·잔금까지 이어지는 긴 일정입니다.
11월 전체 분양 일정은 11월 분양 예정 단지 총정리 글과 11월 청약 준비 체크리스트 글, 11월 둘째주 청약 일정 글에서 이어서 확인할 수 있습니다. 당첨 후 대출 한도는 10·15대책 규제지역 대출 한도 글을 참고하세요. 수치는 서울 연말 분양 12곳 보도와 서울 청약경쟁률 65.1대 1 보도, 다음 주 분양 알림 보도에서 확인했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 디에이치 반포124 청약은 언제 하나요?
A. 1순위 청약은 12월 8일에 진행될 예정입니다. 일반분양 1,801가구, 총 5,007가구 규모이며, 전용 84㎡ 분양가는 30억 원 안팎으로 전망됩니다. 모집공고가 나오면 일정과 분양가를 다시 확인하세요.
Q. 서울 분양 물량이 늘면 경쟁률이 낮아지나요?
A. 꼭 그렇지는 않습니다. 올해 1~10월 서울 1순위 평균 경쟁률은 65.1대 1로 전국 평균의 11.6배였습니다. 물량이 늘어도 인기 단지는 수백 대 1의 경쟁률을 기록하고 있습니다.
Q. 청약 가점은 어떻게 계산하나요?
A. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 합산합니다. 모집공고마다 공급 유형별 자격이 다르니, 공고문의 입주자모집공고일 기준 자격을 확인해야 합니다.
Q. 발표일이 겹치는 단지에 둘 다 신청하면 어떻게 되나요?
A. 청약 발표일이 중복되는 단지에 중복 신청하면 무효가 될 수 있습니다. 신청 전에 발표일을 묶어 확인하는 것이 순서입니다.
정리해 보니
서울 11~12월 분양은 12곳, 일반분양 3,750가구로 지난해 같은 기간의 6배가 넘는 물량입니다. 디에이치 반포124는 12월 8일 1순위, 1,801가구, 84㎡ 30억 원 안팎이 핵심 일정입니다. 경쟁률 65.1대 1의 시장이라 가점·자금·발표일 확인이 당첨을 가릅니다.
오늘 할 일: 청약홈에서 내 가점을 계산하고, 디에이치 반포124 모집공고 알림을 켜 두세요.
연말 서울 분양 12곳 중 여러분이 노리는 단지는 어디인가요? 댓글로 알려 주세요.