핵심 답변: 서울시가 2026년 9월 발표한 전망에 따르면, 서울 아파트 입주물량은 2026년 약 2만6,000호에서 2027년 약 2만2,000호로 감소합니다. 2025년 대규모 입주(약 4만7,000호) 이후 공급 규모가 다시 줄어드는 구조입니다. 더 큰 변수는 2028년입니다. 정비사업 이주물량이 4만5,256가구로 급증하는 반면 신규 입주 물량은 1만5,388가구에 그쳐, 이주가 입주 물량의 약 3배에 달할 전망입니다. 이 글에서는 입주물량 전망 수치와 전세시장에 미칠 영향을 정리합니다.
서울 아파트 입주물량 전망 — 2025년 정점 찍고 감소
서울시가 발표한 자료를 보면, 2025년 서울 아파트 입주예정 물량은 약 4만7,000호였고 2026년은 약 2만4,000호였습니다. 2023~2024년 연평균 약 3만4,000호와 비교해도 2026년 공급은 상당히 낮은 수준이었습니다.
2026년 9월 서울시가 새롭게 발표한 전망에서는 2026년 약 2만6,000호, 2027년 약 2만2,000호, 합계 약 4만8,000호의 신축 아파트가 입주할 것으로 예상했습니다. 2025년 대규모 입주 이후 2026~2027년 공급 규모가 다시 줄어드는 방향성입니다.
중요한 건 정확히 몇 천 가구 차이가 나는가보다 방향성입니다. 2025년 정점을 찍고 2년 연속 감소하는 구조라는 점이 서울 아파트 공급 부족 문제를 바라볼 때 첫 번째로 확인해야 할 부분입니다. 집계 기준에 따라 수치가 조금씩 다를 수 있지만, 감소 추세 자체는 여러 기관 전망에서 일관되게 나타납니다.
2028년의 경고등 — 이주물량이 입주 물량의 3배
서울 아파트 전셋값이 가파르게 오르는 가운데, 재건축·재개발 사업장의 대규모 이주가 전세시장의 새로운 불안 요인으로 떠오르고 있습니다. 서울시의 2026~2030년 정비사업 이주 예정 물량 자료에 따르면, 향후 5년간 서울 207개 사업장에서 총 17만9,310가구가 이주할 예정입니다.
연도별로는 올해 2만4,844가구, 2027년 1만3,446가구에서 2028년 4만5,256가구로 급증합니다. 2029년 3만9,102가구, 2030년 5만6,662가구의 이주가 예정돼 있습니다.
반면 신규 아파트 입주 물량은 감소합니다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 2만6,035가구에서 2027년 2만2,657가구, 2028년 1만5,388가구로 줄어듭니다. 2028년 이주 예정 물량이 신규 입주 물량의 2.9배에 달하는 셈입니다.
지역별 격차는 더 큽니다. 강남구에서는 2026~2028년 은마아파트 등을 포함해 1만163가구가 이주할 예정인 반면, 같은 기간 입주 물량은 857가구에 그칠 전망입니다. 이주 물량이 입주 물량의 약 12배입니다. 서대문구도 이주 9,889가구 대 입주 1,236가구, 영등포구는 이주 8,073가구 대 입주 1,721가구입니다.
전세시장에 미치는 영향 — 전셋값은 이미 오르고 있다
한국부동산원에 따르면 올해 들어 9월 둘째 주까지 서울 아파트 전셋값은 7.79% 상승했습니다. 지난해 연간 상승률 3.77%의 두 배가 넘는 수준입니다. 9월 월간 기준으로도 서울 전세가격은 0.74% 올랐고, 주간 기준 10월 2주에는 0.18% 상승했습니다. 9월 서울 집값 정리와 서울 전세 매물 부족 현상에서 관련 흐름을 확인할 수 있습니다.
공급이 줄어들면 자연스럽게 가격 경쟁이 심화되고, 이는 임차인의 주거비 부담 증가로 이어집니다. 빌라 기피 현상으로 아파트 쏠림이 심화되면서 수도권 전세 시장의 불안이 커지고 있다는 분석도 나옵니다. 전세 매물이 부족하면 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓰는 경향이 커지고, 신규 전세 매물이 시장에 나오지 않아 전셋값이 상승하는 구조가 반복됩니다.
분양시장도 같은 온도 차를 보여줍니다. 10월 분양전망지수에서 서울은 105.7로 기준선을 회복했지만 지방은 80.2로 악화됐습니다. 공급 부족 국면에서는 수도권과 지방의 차별화가 더 뚜렷해질 수 있습니다.
원문 통계는 한국부동산원 부동산통계정보시스템 R-ONE에서 직접 확인할 수 있습니다. 부동산업계에서는 정부와 서울시가 재건축·재개발 속도를 높이는 것과 함께 사업장별 이주 시기를 조정하는 등 전월세시장 관리가 필요하다고 지적합니다. 이 글은 통계 정리일 뿐 투자 권유가 아닙니다.
여러분이 사는 지역은 입주 예정 단지가 있나요? 전세 만기를 앞둔 분이라면 재계약과 이사의 갈림길에서 어떤 판단을 하고 계신지 댓글로 나눠주세요.