서울에서 아파트를 사려면 구청 허가를 받아야 하는 규제, 토지거래허가구역이 올해 12월 31일에 만료됩니다. 정부는 아직 연장할지 풀지 결정하지 않았습니다. 공공택지 분양권 양도세 40% 감면 추진 글에서 정리한 것처럼 10·15 대책 이후 제도 변화가 이어지고 있습니다.
이 글에서 얻는 것: 지금 적용 중인 토허구역 범위, 허가 신청 절차와 실거주 의무, 세입자 있는 집 특례, 만료 후 연장·해제 시나리오별 달라지는 점입니다.
이 글은 부동산 제도 뉴스라 국토교통부 공고와 시행령, 언론 보도를 확인해 쓴 팩트 중심 정리입니다. 연장·해제 여부는 아직 결정되지 않았으니, 확정된 사실과 미정인 부분을 구분해 정리했습니다.
1단계｜지금 적용 중인 토허구역, 어디까지인가
2025년 10·15 대책으로 지정된 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용됩니다. 국토교통부공고 제2025-1219호가 지정한 범위입니다.
서울은 25개 자치구 전체, 경기는 12곳입니다. 경기 12곳은 과천, 광명, 의왕, 하남, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지입니다. 대상은 아파트이며, 아파트 1개 동이 섞여 있는 연립·다세대 단지도 포함되고, 오피스텔과 상가는 해당하지 않습니다. 허가를 받아야 하는 면적은 주거지역 6㎡ 초과, 상업·공업지역 15㎡ 초과, 녹지지역 20㎡ 초과입니다.
서울시가 따로 지정한 곳은 기간이 다릅니다. 압구정·여의도·목동·성수와 대치·청담·삼성·잠실 재건축 단지처럼 서울시가 따로 지정한 곳은 2027년 4월이나 6월까지입니다. 12월 31일은 국토부 공고와 서울시 공고(제2025-2774호)의 끝날이지, 서울 허가구역 전체의 끝날은 아닙니다.
2단계｜허가 절차와 지켜야 할 의무 — 계약 전에 허가부터
허가구역 안에서 대상 주택을 유상으로 사고팔 때는 매수자와 매도자가 함께 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 법적으로 효력이 없습니다. 2025년 10월 20일 전에 계약한 사람에게는 허가 의무도 실거주 의무도 없고, 10월 20일(당일 포함) 이후 계약하려면 계약 전에 허가를 받아야 합니다.
절차는 다섯 단계입니다. 첫째, 계약서에 "토지거래허가를 받는 조건"을 명시하고 계약금을 지급합니다. 둘째, 매수자·매도자가 공동으로 구청에 신청하고 자금조달계획서를 제출합니다. 셋째, 신청일로부터 15일 이내에 허가증이 교부됩니다. 넷째, 허가일로부터 4개월 이내에 취득 절차를 마치고 입주합니다. 다섯째, 입주 후 2년간 직접 거주해야 하고, 이 기간에는 매매·임대가 불가합니다.
위반하면 처벌이 따릅니다. 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. 허가받은 목적대로 쓰지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 매년 부과됩니다.
3단계｜세입자 낀 집은 예외가 생겼다 — 실거주 유예 특례
세입자가 있는 집을 사는 경우에는 실거주 의무 유예 특례가 있습니다. 정부가 2026년 5월 12일 대책에서 실거주 의무 유예를 세입자가 있는 주택 전체로 넓혔고, 9월 17일에 한 번 더 늘렸습니다.
특례 조건은 네 가지입니다. 2026년 5월 12일 기준 임대차 계약이나 전세권이 설정돼 있던 주택이어야 하고, 매수자는 5월 12일부터 허가 신청일까지 계속 무주택이어야 하며, 기존 임대차 계약 종료 때까지 입주를 유예하고, 갱신계약 1회까지 인정(최대 3년 3개월)합니다. 허가 신청 기한은 2027년 12월 31일입니다.
유예는 갭투자를 허용하는 제도가 아닙니다. 세입자가 나간 뒤에는 들어가 살아야 하고, 그 뒤 2년을 채워야 합니다. 실거주 의무는 임대차 계약의 최초 종료일부터 2년으로 계산됩니다. 11월 둘째주 청약 일정 글에서 정리한 11월 17일 발표 단지와 함께 보면, 연말 청약·매매 일정이 한 번에 정리됩니다.
4단계｜12월 31일 이후 — 연장·해제, 아직 결정되지 않았다
국토교통부 관계자(10월 16일 주택공급 정례브리핑)는 토허제 적용 기간은 올해 말까지이고, 시장 상황을 계속 모니터링하겠다고 밝혔습니다. 홍지선 국토교통부 장관 후보자(9월 16일 인사청문회)도 연말 이후 유지 여부는 시장 상황을 면밀히 살피고 관계 부처와 협의해서 결정하겠다고 했습니다.
해제되면 달라지는 것은 허가 절차와 실거주 의무입니다. 구청 허가 없이 계약이 가능해지고, 신규 계약의 실거주 2년 의무가 없어집니다. 다만 대출 규제(15억 초과 주담대 한도 등)는 토허제와 별개로 남습니다.
연장되면 지금 규칙 그대로입니다. 허가·4개월 이내 입주·2년 거주가 이어지고, 세 낀 집 유예(신청 2027년 말까지)가 이어져 매수자가 입주를 미루는 구조가 유지됩니다. 10·15대책 규제지역 대출 한도 글에서 LTV·DTI·DSR 정리와 내 한도 확인 순서를 함께 보면, 토허제와 별개로 적용되는 대출 규제를 놓치지 않을 수 있습니다.
✔ 토지거래허가구역 확인 체크리스트: 지정 기간 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일. 서울 25개 구 전체 + 경기 12곳, 대상은 아파트(연립·다세대 포함). 계약 전 구청 허가 필수, 허가 없으면 계약 무효. 허가 후 4개월 이내 취득·입주, 입주 후 2년 실거주. 세입자 있는 집은 임대차 종료일까지 입주 유예, 허가 신청 2027년 12월 31일까지. 만료 후 연장·해제 미결정.
⚠ 주의｜허가 대상이 아닌 거래도 있습니다. 대가 없는 상속·증여, 법원 경매(민사집행법), 공익사업 협의취득 등은 허가 없이 가능합니다. 내 거래가 허가 대상인지 구청에 먼저 확인하세요.
토허구역 지정·절차·만료 시나리오는 토허제 12월 31일 만료, 연장·해제·확대 시나리오별 정리와 토지거래허가구역 실거주 의무, 세입자 있는 집 특례에서 확인했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가구역에서 집을 사려면 꼭 허가를 받아야 하나요?
A. 네, 대상 주택을 유상으로 사고팔 때는 매수자·매도자가 함께 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 법적으로 효력이 없습니다. 다만 상속·증여·법원 경매·공익사업 협의취득은 허가 대상이 아닙니다.
Q. 허가를 받으면 바로 입주해야 하나요?
A. 허가일로부터 4개월 이내에 취득 절차를 마치고 입주해야 합니다. 입주 후에는 2년간 직접 거주해야 하고, 이 기간에는 매매·임대가 불가합니다. 세입자가 있는 집은 임대차 계약 종료 때까지 입주를 유예하는 특례가 있습니다.
Q. 12월 31일에 토허제가 끝나면 집값이 오르나요?
A. 단정할 수 없습니다. 해제되면 허가·실거주 의무가 없어져 매수 대기 수요가 들어올 수 있지만, 대출 규제는 토허제와 별개로 남습니다. 연장·해제 여부 자체도 아직 결정되지 않았습니다.
정리해 보니
토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 서울 25개 구 전체와 경기 12곳의 아파트에 적용됩니다. 거래하려면 계약 전 구청 허가를 받아야 하고, 허가 후 4개월 이내 입주해 2년을 직접 살아야 합니다. 세입자 있는 집은 임대차 종료일까지 입주 유예가 가능하고, 12월 31일 이후 연장·해제 여부는 아직 결정되지 않았습니다.
오늘 할 일: 연말에 거래를 계획 중이라면 내 매물이 토허구역 대상인지, 허가 신청 기한과 실거주 의무를 구청 공고에서 먼저 확인하세요.
여러분은 토지거래허가구역에서 집을 사 본 적 있으신가요? 허가 신청이 얼마나 걸렸는지 알려 주세요.