서울 아파트값은 오르는데 강남·서초는 내리고, 경기 남부는 오릅니다. 같은 주, 같은 수도권인데 방향이 갈렸습니다. 11월 9일 기준 한국부동산원 주간 통계를 지역별로 뜯어보면, 지금 시장의 갈림길이 보입니다.
이 글에서 얻는 것: 11월 9일 기준 서울·경기 지역별 상승·하락 수치, 강남3구와 경기 남부가 갈린 이유, 내 지역 시세를 확인하는 순서입니다.
이 글은 부동산 뉴스라 한국부동산원 주간 통계와 언론 보도를 확인해 쓴 팩트 중심 정리입니다. 아래 수치는 모두 11월 9일 기준이며, 한국부동산원이 11월 12일 오후에 발표한 주간 동향 수치입니다.
1단계｜숫자로 확인한다 — 서울 +0.07%, 경기 +0.21%
11월 9일 기준 한국부동산원 주간 통계에서 서울 아파트값은 한 주 동안 0.07% 올라 92주 연속 상승했습니다. 그런데 경기도는 0.21% 올라 서울보다 오름폭이 컸습니다. 그중 용인 기흥구는 0.63%, 군포시는 0.56%, 안양 동안구는 0.50%로 상승을 이끌었습니다. 서울 평균(0.07%)의 9배에 달하는 오름폭입니다.
경기 남부의 상승은 한두 곳이 아닙니다. 수원 영통 +0.60%, 화성 동탄 +0.56%, 분당 +0.26%도 서울을 웃돌았습니다. 상승이 경기 남부로 번지는 흐름이 이번 주에도 이어진 것입니다. 서울 아파트값 0.07% 글에서 정리한 서울 전체 흐름과 함께 보면, 수도권 안에서 어디가 오르고 어디가 내리는지 한눈에 들어옵니다.
2단계｜강남3구는 왜 내리나 — 14주·10주 연속 하락
같은 주 강남구는 -0.25%, 서초구는 -0.26%로 14주 연속, 송파구는 -0.35%로 10주 연속 내렸습니다. 강남구는 올해 들어 2.27% 내렸고, 하락은 성동구(-0.02%, 32주 만에 하락 전환)와 강동구(-0.01%, 33주 만에 하락 전환)로 번졌습니다. 집값이 높은 강남권이 내리는 동안, 경기 남부는 오른 것입니다.
서울 안에서도 갈렸습니다. 한강 남쪽 11개 구 평균은 -0.04%로 내렸는데, 강남3구의 하락이 나머지 구의 오름을 끌어내린 결과입니다. 북쪽에서는 성북구(0.39%)와 서대문구(0.29%)가 특히 많이 올랐습니다.
3단계｜왜 경기 남부로 번지나 — 규제 풍선효과 확인 순서
10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트값 오름폭은 크지 않습니다. 고강도의 대출 규제와 토지거래허가제 시행으로 시장이 관망세에 들어갔기 때문입니다.
규제가 센 곳의 수요가 규제가 약한 곳으로 옮겨가는 흐름이 경기 남부 상승으로 나타난 것으로 보입니다. 한국경제(11월 11일)에서 익명을 요구한 한 시장 전문가는 "지금 경기 남부는 비규제지역에서도 높은 상승률을 기록하는 곳이 있다"고 말했습니다. 11월 9일 기준 통계에서도 경기 남부 상승이 이어졌습니다. 용인 기흥 +0.63%, 군포 +0.56%, 안양 동안 +0.50%로, 지난주와 같은 지역이 상승을 이끌었습니다.
내 지역 시세를 확인할 때는 세 가지를 봅니다. 첫째, 한국부동산원 주간 통계에서 내 구·시의 변동률과 연속 상승·하락 주수를 확인합니다. 둘째, 실거래가 신고 자료에서 내 단지의 직전 거래가와 비교합니다. 셋째, 전세 변동률을 함께 봅니다.
1기 신도시 재건축 시공자 선정 글에서 정리한 분당 목련마을 입찰공고처럼, 재건축 추진 단지는 지역 시세와 따로 움직일 수 있습니다.
4단계｜대출 규제는 따로 확인한다 — LTV·DSR이 한도를 가른다
지역 시세가 올라도 살 수 있는지는 대출 한도가 정합니다. 10·15 대책 이후 규제지역 대출 한도가 달라졌기 때문입니다. 10·15대책 규제지역 대출 한도 글에서 LTV·DTI·DSR 정리와 내 한도 확인 순서를 확인할 수 있습니다.
경기 남부로 눈을 돌리는 실수요자라면, 해당 지역이 규제지역인지 비규제지역인지부터 확인하는 것이 순서입니다. 규제 여부에 따라 LTV 한도와 주담대 한도가 달라지고, 토지거래허가구역 여부도 거래 절차를 바꿉니다. 시세가 올랐다는 이유만으로 지역을 옮기기 전에, 대출 한도와 거래 절차를 먼저 계산하세요.
✔ 경기 남부 상승 확인 체크리스트: 11월 9일 기준 서울 +0.07%(92주 연속), 경기 +0.21%. 용인 기흥 +0.63%, 군포 +0.56%, 안양 동안 +0.50%. 강남 -0.25%·서초 -0.26% 14주 연속 하락, 송파 -0.35% 10주 연속 하락. 성동 -0.02%·강동 -0.01% 하락 전환.
⚠ 주의｜이 글의 수치는 11월 9일 기준 한국부동산원 주간 통계입니다(11월 12일 발표). 다음 주 통계가 나오면 상승·하락 수치와 연속 주수가 바뀔 수 있습니다. 계약 전에는 최신 통계와 실거래가를 다시 확인하세요.
서울·경기 지역별 수치는 연합뉴스 11월 12일 보도와 서울경제 11월 12일 보도, 연합인포맥스 11월 12일 보도에서 확인했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 서울은 오르는데 강남·서초는 왜 내리나요?
A. 11월 9일 기준으로 강남구와 서초구는 14주 연속, 송파구는 10주 연속 내렸습니다. 8·3 세제 개편안으로 세 부담이 커질 것이라는 예상과 기준금리 인상이 배경으로 꼽힙니다. 하락은 성동구와 강동구로도 번졌고, 서울 전체는 성북구(+0.39%) 등 외곽 구의 오름이 끌어올려 +0.07%를 유지했습니다.
Q. 용인·군포 상승은 얼마나 이어지나요?
A. 11월 9일 기준 용인 기흥 +0.63%, 군포 +0.56%, 안양 동안 +0.50%입니다. 지난주에 이어 경기 남부 상승이 이어지고 있습니다.
Q. 규제 풍선효과란 무엇인가요?
A. 규제가 센 지역의 수요가 규제가 약한 지역으로 옮겨가면서 그 지역 집값이 오르는 현상을 말합니다. 10·15 대책 이후 서울 오름폭이 둔화되는 동안 경기 남부 상승이 커진 것이 그 흐름으로 해석됩니다.
Q. 내 지역 시세는 어디서 확인하나요?
A. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에서 지역별 변동률을, 국토교통부 실거래가 신고 자료에서 내 단지의 직전 거래가를 확인합니다. 실거래가는 신고 시차가 있어 수집 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
정리해 보니
11월 9일 기준 서울 아파트값은 +0.07%로 92주 연속 올랐지만, 강남·서초는 14주 연속, 송파는 10주 연속 내렸습니다. 반면 경기도는 +0.21%로 서울보다 크게 올랐고, 용인 기흥 +0.63%, 군포 +0.56%, 안양 동안 +0.50%가 상승을 이끌었습니다. 규제 이후 수요가 경기 남부로 옮겨가는 흐름이 수치로 확인된 한 주였습니다.
오늘 할 일: 한국부동산원 주간 통계에서 내 구·시의 변동률과 연속 상승·하락 주수를 확인하고, 실거래가에서 내 단지 직전 거래가를 비교해 보세요.
여러분 동네 아파트값은 요즘 어떤가요? 오르고 있나요, 내리고 있나요? 댓글로 알려 주세요.