3기 신도시에 땅이 들어간 분들께 희소식이 될 만한 소식이 나왔습니다. 땅을 수용당하고 보상금 대신 새로 짓는 아파트 분양권을 받으면, 양도세를 40% 깎아주는 법 개정이 추진되고 있습니다. 지금까지는 현금이나 땅으로 받아야만 감면을 받을 수 있었는데, 아파트로 받는 길도 열리는 셈입니다. 아직 확정된 법이 아니라 추진 단계라는 점을 먼저 짚고, 누가 해당되고 무엇이 달라지는지 정리합니다.
이 글에서 얻는 것: 분양권 보상 양도세 40% 감면 추진 내용, 현행 대토보상 감면과의 관계, 1회 전매 허용이 의미하는 것, 확정까지 남은 절차입니다.
1단계｜무엇이 추진되나, 분양권 보상에도 양도세 40% 감면
정부와 여당은 공공주택지구 개발로 수용되는 토지의 소유자가 보상금 대신 새로 짓는 아파트 분양권(건축물)으로 보상받을 때, 양도소득세를 40% 감면하는 법 개정을 정기국회 중점 입법 과제로 정했습니다. 국회 국토교통위원회 소속 여당 의원이 정부안을 바탕으로 법안을 곧 발의하고 본격적인 입법 심의에 들어갈 예정입니다. 11월 6일 정치권 소식으로 전해진 내용입니다.
핵심은 보상 선택지를 넓히는 것입니다. 현행 토지보상법상 보상 수단은 현금과 같은 사업지구 안에서 조성한 토지(대토)로만 한정돼 있습니다. 개정안은 여기에 아파트 같은 건축물을 보상 수단으로 추가합니다. 조세특례제한법 개정도 함께 추진해, 건축물로 보상받는 경우에도 양도세 감면을 적용하겠다는 구상입니다. 감면율은 이미 대토보상에 적용되는 40%와 같은 수준으로 정해졌습니다.
2단계｜현행 감면과 비교하면, 왜 40%인가
지금도 땅이 수용되면 보상 방식에 따라 양도세 감면이 있습니다. 현금으로 받으면 15%, 보상채권으로 받으면 20%를 감면받습니다. 보상채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약하면 35%, 5년 이상이면 45%입니다. 대토보상, 즉 현금 대신 그 사업으로 조성한 토지로 보상받는 부분은 양도세의 40%를 감면받거나 과세를 이연할 수 있습니다. 조세특례제한법 제77조의2에 정해진 내용입니다.
이번 추진안은 이 대토보상 40% 감면의 틀을 분양권 보상까지 넓히는 것입니다. 땅 대신 아파트 분양권을 받는 소유자도 대토를 받는 소유자와 같은 40% 감면을 받게 하겠다는 취지입니다. 다만 이 감면 규정은 2026년 12월 31일까지 양도한 분에 적용되는 기한이 붙어 있어, 실제 적용 시점의 법을 다시 확인해야 합니다.
3단계｜1회 전매 허용, 돈이 묶이는 기간이 4~5년 줄어든다
이번 개정안에서 소유자들이 가장 주목하는 부분은 전매 허용입니다. 현행 대토보상 제도에서는 보상 계약부터 소유권 이전등기까지 약 8~10년간 전매가 제한돼, 돈이 오랫동안 묶이는 것이 가장 큰 부담이었습니다. 개정안은 토지 또는 건축물 공급계약을 맺은 뒤 1회 전매를 허용하는 내용을 담고 있습니다. 이 경우 현금 회수 시점이 4~5년가량 앞당겨질 것으로 보입니다.
✔ 이번 추진안 핵심 체크리스트: 보상 수단에 아파트 등 건축물 추가(현행은 현금·대토만 가능). 분양권 보상 시 양도세 40% 감면(대토보상과 동일). 공급계약 후 1회 전매 허용(현행 8~10년 제한 완화). 정기국회 입법 절차 필요, 아직 확정 아님.
왜 이런 개정이 추진되는지도 짚을 만합니다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면 올해 8월 말 기준 6개 3기 신도시 지구에서 대토로 보상받은 비중은 전체 보상의 6%에 그쳤습니다. 대토를 선택하는 소유자가 한 자릿수에 머물다 보니 보상 협의가 길어지고 주택 공급이 늦어지는 악순환이 있었습니다. 보상 선택지를 넓히고 세금 혜택을 얹어 협의를 앞당기겠다는 것이 당정의 설명입니다.
4단계｜누가 해당되고, 확정까지 무엇이 남았나
해당되는 사람은 공공주택지구 개발로 토지가 수용되는 소유자 중, 현금이나 대토 대신 새로 짓는 아파트 분양권으로 보상받기로 선택한 경우입니다. 3기 신도시 등 공공택지 개발 지구의 토지 소유자가 중심이 됩니다. 개별 사안의 세무 판단은 반드시 세무전문가와 상담해야 합니다.
⚠ 주의｜아직은 '추진 중'입니다. 법안은 발의 전 단계이고, 정기국회에서 심의를 거쳐야 확정됩니다. 감면율 40%와 1회 전매 허용 모두 법안이 통과돼야 효력이 생깁니다. 보상 협의가 진행 중인 분이라면 법안 발의와 심의 일정을 지켜보면서, 현금·채권·대토·분양권 중 어떤 보상 방식이 유리한지 LH 보상 담당자와 세무전문가에게 함께 물어보는 것이 순서입니다.
이번 추진 내용과 현행 대토보상 감면 규정은 서울경제 보도와 조세특례제한법 제77조의2, 수용 시 양도세 감면율 안내에서 확인할 수 있습니다. 10·15 대책 이후 흐름은 10·15 대책 1년 성적표 글과 세제개편안 이후 중저가 쏠림 글, 서울 아파트 입주물량 글에서 이어서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양권으로 보상받으면 양도세가 아예 없어지나요?
A. 아닙니다. 양도세의 40%를 감면받는 것이고, 나머지는 내야 합니다. 감면은 계산된 세액의 일부를 깎아 주는 것입니다.
Q. 지금 당장 40% 감면을 받을 수 있나요?
A. 아직은 받을 수 없습니다. 법안이 발의 전 단계이고 정기국회 심의를 거쳐야 확정됩니다. 확정 전에는 현행 감면 규정만 적용됩니다.
Q. 1회 전매 허용은 언제부터 적용되나요?
A. 법안이 통과돼야 적용됩니다. 현행 제도에서는 보상 계약부터 소유권 이전등기까지 약 8~10년간 전매가 제한됩니다.
Q. 대토보상과 분양권 보상은 어떻게 다른가요?
A. 대토보상은 현금 대신 사업지구 안에서 조성한 토지로 받는 것이고, 분양권 보상은 새로 짓는 아파트를 분양받을 권리로 받는 것입니다. 둘 다 40% 감면이 적용되도록 추진되고 있습니다.
정리해 보니
공공택지 분양권 보상 시 양도세 40% 감면이 정기국회 입법 과제로 추진되고 있습니다. 보상 수단에 아파트가 추가되고, 대토보상과 같은 40% 감면이 적용되며, 공급계약 후 1회 전매도 허용될 전망입니다. 다만 법안 발의 전 단계라 아직 확정된 것은 아닙니다. 3기 신도시 등 공공택지 지구에서 보상 협의를 앞둔 분이라면 법안 심의 일정을 지켜보면서 보상 방식을 비교해 보세요.
오늘 할 일: 보상 협의 중인 토지가 있다면 LH 보상 담당자에게 분양권 보상 선택 가능 여부를 물어보세요.
공공택지 보상을 앞두고 계신가요? 현금·대토·분양권 중 어떤 방식을 고려하고 계신지 댓글로 알려 주세요.