핵심 답변: 주택산업연구원이 10월 13일 발표한 10월 아파트 분양전망지수에서 서울이 105.7로 3개월 만에 기준선(100)을 회복했다. 반면 지방은 80.2로 떨어지며 수도권과 정반대 흐름을 보였다. 8월 전국 미분양 주택 6만 9,134가구의 72.3%가 지방 물량이다. 이 글에서는 분양전망지수의 의미와 수도권·지방의 온도 차, 미분양 적체의 현황을 정리한다.
분양전망지수란 — 100을 넘으면 긍정적이라는 뜻
분양전망지수는 주택사업자들이 내다보는 분양시장 전망을 수치화한 것이다. 기준선인 100을 밑돌면 분양시장을 부정적으로 보는 사업자가 더 많다는 의미다. 10월 전국 평균은 82.3으로 전월보다 4포인트 떨어졌다. 8월 93.2에서 9월 86.3으로 떨어진 데 이은 두 달 연속 하락이다. 전국적으로는 여전히 분양시장에 대한 기대가 제한적인 셈이다.
하지만 지역별로 쪼개보면 완전히 다른 그림이 나온다. 수도권 분양전망지수는 84에서 92로 8포인트 상승했다. 서울은 93.9에서 105.7로 11.8포인트 오르며 3개월 만에 기준선을 넘었다. 인천은 74.1에서 83.3으로, 경기는 83.9에서 86.8로 각각 상승했다. 반면 지방은 86.8에서 80.2로 6.6포인트 하락했다. 경북은 100에서 76.5로 23.5포인트 급락했고, 강원(80→66.7)과 경남(81.8→70.6)의 낙폭도 컸다.
왜 서울만 살아났나 — 전월세난과 수도권 집값 상승세
주택산업연구원은 기준금리 인상과 대출규제 지속으로 자금조달 부담이 이어지는 가운데에도, 전월세난 심화와 수도권 아파트값 상승세가 분양시장 기대심리 개선에 영향을 줬다고 분석했다. 매매시장에서도 같은 온도 차가 확인된다. 한국부동산원의 10월 첫째 주 주간 아파트 가격동향에서 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.07% 올랐고, 수도권 0.14%, 서울 0.12%, 경기 0.18% 상승, 지방은 보합이었다.
실제 분양시장 일정도 수도권에 몰려 있다. 11월 분양 캘린더와 주요 단지는 11월 분양 예정 단지 총정리에서, 10월 청약 흐름은 10월 4주차 청약 일정 정리에서 확인할 수 있다. 청약을 노리는 수요자라면 지수보다 실제 모집공고의 분양가·입지를 먼저 따져보는 게 현실적이다.
지방 미분양 72.3% — 4개월 연속 증가한 6만 9,134가구
지방의 부담은 미분양 수치에서 그대로 드러난다. 국토교통부에 따르면 8월 전국 미분양 주택은 6만 9,134가구로 전월보다 1.3% 증가했다. 4개월 연속 증가세다. 수도권 미분양은 1만 9,136가구로 1.7% 감소했지만, 지방은 4만 9,998가구로 2.5% 늘었다. 지방 미분양이 전체의 72.3%를 차지한다.
미분양에 대한 우려도 커지고 있다. 10월 미분양물량 전망지수는 108.6으로 전월보다 2.7포인트 상승했다. 지수가 오를수록 미분양이 늘어날 것으로 보는 사업자가 많다는 뜻이다. 주택산업연구원은 지방에서 청약 미달이 지속되면서 앞으로 미분양이 더 늘어날 것이라는 전망이 우세하다고 밝혔다.
거래량도 수도권과 지방이 나란히 줄었다. 8월 전국 주택매매는 4만 8,359건으로 전월보다 23.5% 감소했다. 서울이 27.3%, 수도권이 25.9%, 지방이 20.5% 각각 줄었다. 자세한 수치와 그래프는 머니투데이의 분양시장 온도차 보도에서 확인할 수 있다.
분양가는 더 오른다? — 분양가격 전망지수 114.3
분양을 기다리는 수요자에게 뼈아픈 숫자도 있다. 10월 분양가격 전망지수는 114.3으로 전월보다 5.5포인트 상승했다. 기준선 100을 크게 웃돌아, 주택사업자들이 향후 분양가 상승 가능성을 높게 보고 있다는 의미다. 배경으로는 공사비 인상 압력이 꼽힌다. 국토교통부가 지난달 15일 분양가상한제 기본형건축비를 4.07% 인상하면서 사업자들의 원가 부담이 커진 상황이다.
반면 분양물량 전망지수는 97.1로 전월과 같아, 기준선을 소폭 밑돌았다. 사업자들이 분양 물량 확대에는 신중한 태도를 보이는 것으로 해석된다. 금리와 대출 규제에 따른 청약 수요 위축 우려가 이어지는 만큼, 시장 여건을 살피며 물량을 조절하는 분위기다.
정리하자. 10월 분양전망지수 전국 82.3(두 달 연속 하락), 서울 105.7(3개월 만에 기준선 회복), 지방 80.2(악화), 미분양 6만 9,134가구 중 지방 72.3%. 같은 나라 안에서도 분양시장은 두 개의 시장으로 갈라져 있다. 여러분이 관심 있는 지역의 분양시장은 지금 어떤가? 체감 분양가와 청약 경쟁률을 댓글로 공유해보자.