10월 경매 지표는 언뜻 모순돼 보입니다. 낙찰가율은 100%를 넘었는데 낙찰률은 3년 반 만에 최저입니다.
핵심 요약부터 정리합니다. 지지옥션이 11월 5일 발표한 2026년 10월 경매동향보고서에 따르면, 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 100.1%였습니다. 전월 94.7%보다 5.4%포인트 올랐고, 3개월 만에 감정가 선을 다시 넘었습니다. 반면 낙찰률은 21.8%로 전월보다 13.5%포인트 떨어져 2023년 4월 이후 3년 6개월 만에 가장 낮았습니다. 팔린 물건은 감정가보다 비쌌지만, 팔린 물건 자체는 5건 중 1건꼴입니다.
낙찰가율 100.1%는 무슨 뜻인가
낙찰가율은 낙찰가격을 감정가로 나눈 비율입니다. 100.1%는 10월 낙찰된 서울 아파트의 평균 낙찰가격이 감정가를 0.1% 웃돌았다는 뜻입니다. 감정가 10억 원짜리가 평균 10억1천만 원에 팔렸다는 계산입니다. 감정가 15억 원 이하 아파트의 낙찰가율은 103.6%였고, 평균 응찰자 수는 5.5명이었습니다. 지지옥션 10월 경매동향보고서 보도에서 원자료를 확인할 수 있습니다.
낙찰률 21.8%, 5건 중 1건만 팔렸다
낙찰률은 경매 물건 중 실제 낙찰된 비율입니다. 10월 서울 아파트 낙찰률은 21.8%로, 5건 중 1건 정도만 새 주인을 찾았다는 뜻입니다. 전월 35.3%에서 13.5%포인트 떨어졌고, 2023년 4월 이후 3년 6개월 만에 가장 낮습니다.
물건이 크게 늘었기 때문입니다. 10월 서울 아파트 경매 진행 건수는 261건으로 전월보다 60건 늘었고, 6개월 전 152건보다 70% 이상 많았습니다. 전국 진행 건수도 3,851건으로 2014년 3월 이후 12년 7개월 만에 가장 많았습니다. 수요자들이 선호하지 않는 지역이나 단지의 유찰이 많았다는 게 지지옥션의 설명입니다.
고가는 외면, 중저가는 웃돈 — 양극화의 실체
10월 서울 아파트 경매 시장의 가장 뚜렷한 특징은 가격대별 양극화입니다. 감정가 15억 원 이하는 낙찰가율 103.6%로 감정가를 크게 웃돌았지만, 25억 원 이상 초고가는 낙찰률 13.6%, 낙찰가율 97.1%로 감정가를 밑돌았습니다.
초고가 물건은 10건 중 9건 가까이 유찰되고, 낙찰돼도 감정가보다 싸게 팔립니다. 반면 중저가 물건은 감정가보다 3% 이상 비싸게 팔립니다. 지지옥션 이주현 선임연구원은 매물 건수는 서울 기준 3년 만에 가장 많지만, 비선호 지역·단지의 유찰이 많았다고 설명했습니다. 관련 분석은 머니투데이 보도에서도 확인할 수 있습니다.
경매와 매매 시장, 어떻게 연결되나
지금 서울 매매 시장은 강남 3구 조정 속에서도 전체로는 91주 연속 상승 중입니다. 11월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 0.07% 올랐습니다. 매매가 완전히 꺾인 게 아니라 지역별로 엇갈리는 국면이라, 경매에서도 중저가에는 수요가 붙고 고가는 외면받는 양극화가 나타난 것으로 보입니다.
낙찰 후 잔금 마련이 막히면 낙찰 자체가 무산될 수 있습니다. 대출 거절 시 확인 순서를 미리 읽어두세요. 매매 시장의 지역별 온도차는 KB 10월 주택시장리뷰와 서울 아파트 월세 분석에서도 확인할 수 있습니다.
✔ 경매 입찰 전 체크리스트
- 낙찰가율과 낙찰률을 함께 보기: 낙찰률이 21.8%라는 건 5건 중 4건이 유찰된다는 뜻이니, 물건별 옥석 가리기가 필수입니다.
- 가격대별 온도차 확인하기: 15억 원 이하 물건은 낙찰가율 103.6%, 25억 원 이상은 97.1%였습니다.
- 유찰 횟수와 최저가 확인하기: 유찰이 반복된 물건은 최저 입찰가가 크게 낮아집니다. 법원 경매 정보 사이트에서 유찰 이력과 차회 최저가를 확인하세요.
- 잔금 대출 가능성 미리 따지기: 낙찰 후 잔금을 마련하지 못하면 보증금을 잃을 수 있습니다. 입찰 전에 대출 한도를 확인해 두세요.
> 주의할 점: 낙찰가율 100.1%는 '낙찰된 물건'의 평균일 뿐입니다. 10월 서울 경매에서 팔린 건 5건 중 1건뿐입니다. 입찰 전 등기부등본·임차인 현황은 반드시 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 낙찰가율과 낙찰률은 어떻게 다른가요?
A. 낙찰가율은 낙찰가격을 감정가로 나눈 비율이고, 낙찰률은 경매 물건 중 실제 낙찰된 비율입니다. 10월 서울은 낙찰가율 100.1%, 낙찰률 21.8%였습니다.
Q. 낙찰가율이 100%를 넘으면 경매 시장이 회복된 건가요?
A. 낙찰된 물건에 한해서는 수요가 살아났다고 볼 수 있지만, 낙찰률이 3년 6개월 만에 최저라는 점도 함께 봐야 합니다. 중저가 위주로 가격이 오른 양극화 국면입니다.
Q. 10월 전국 아파트 경매 건수가 12년 7개월 만에 최다라는데, 서울도 같은가요?
A. 전국 진행 건수는 3,851건으로 2014년 3월 이후 최다였고, 서울도 261건으로 6개월 전보다 70% 이상 늘었습니다. 전국 낙찰가율은 85.2%로 하락했습니다.
정리해 보니
- 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 100.1%로 전월보다 5.4%포인트 올라 3개월 만에 100%선을 되찾았습니다.
- 반면 낙찰률은 21.8%로 3년 6개월 만에 최저, 경매 물건은 261건으로 6개월 전보다 70% 이상 늘었습니다.
- 감정가 15억 원 이하는 낙찰가율 103.6%, 25억 원 이상 초고가는 97.1%로 가격대별 양극화가 뚜렷합니다.
이번 주말에는 관심 지역의 경매 물건 목록을 한 번 살펴보세요. 감정가와 같은 단지 실거래가를 나란히 놓고, 유찰 횟수와 최저가를 확인하는 것부터 시작하면 됩니다. 여러분은 경매 낙찰가율 100% 회복을 어떻게 보시나요? 중저가 위주의 반등인지, 매매 시장 회복의 신호인지 댓글로 의견을 나눠 주세요.
*출처: 지지옥션 2026년 10월 경매동향보고서(11월 5일 발표), 한국부동산원 11월 첫째 주 동향. 보도 대조: 서울경제, 머니투데이, JKN*