전세 계약 만기가 다가오는데 중개업소 유리창의 매물이 눈에 띄게 줄었다고 느끼는 분들 많을 겁니다. 11월은 가을 이사철 끝자락입니다.
핵심 요약부터 정리합니다. 한국부동산원이 11월 5일 발표한 11월 첫째 주(11월 2일 기준) 동향에서 서울 아파트 전세가격지수는 103.5를 기록했습니다. 2022년 1월 전고점 103.8까지 0.3포인트 남았습니다. 서울 25개 구 가운데 10곳은 이미 전고점을 넘어섰고, 전세 매물은 2년 전보다 30.6% 줄었습니다.
서울 아파트 전셋값, 전고점까지 0.3포인트 남았다
전세가격지수는 2026년 7월 첫째 주를 100으로 삼은 지표입니다. 서울 지수 103.5는 2022년 1월 최고 기록 103.8에 바짝 다가선 수치입니다.
서울 아파트 전세가격은 전주와 같은 0.17% 상승했습니다. 매매가격 상승률이 0.07%로 3주 연속 둔화한 것과 달리, 전세는 같은 폭의 오름세를 유지했습니다. 강북 14개구는 0.24%, 강남 11개구는 0.12% 올랐고, 성북구 0.41%, 노원구 0.37% 순이었습니다. 한국부동산원 주간 동향 보도에서 지역별 수치를 확인할 수 있습니다.
이미 전고점을 넘은 10개 구, 어디가 올랐나
서울 25개 구 가운데 성동·광진·동대문·중랑·성북·노원·마포·영등포·송파·강동구 등 10곳은 이미 전고점을 넘어섰습니다. 상승 폭이 가장 큰 곳은 성동구로 고점 대비 11.18% 높았고, 송파구 5.54%, 노원구 5.43% 순이었습니다.
전세 매물이 2년 전보다 30% 줄었다
전셋값이 전고점에 다가선 가장 직접적인 이유는 매물 부족입니다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계에 따르면 11월 5일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2,019건으로, 2년 전 같은 날 3만1,726건과 비교해 30.6% 줄었습니다. 전세 매물 부족의 실태와 세입자 대응법은 이전 글에서 정리한 바 있습니다.
월세 10건 중 4건은 월 100만 원을 넘는 것으로 집계됐습니다. 월세 비중 분석 글을 참고하세요.
정비사업 이주 22만 가구, 전세 수요를 더 자극한다
앞으로의 전세 수요를 가늠할 때 빼놓을 수 없는 변수가 정비사업 이주 물량입니다. 부승찬 더불어민주당 의원실이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면, 올해부터 2031년까지 6년간 서울 정비사업에 따라 발생하는 이주 물량은 22만2천 가구에 이릅니다. 재개발·재건축 이주 가구가 전세 시장으로 몰리면 수요가 한꺼번에 늘어날 수 있습니다. 내년 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만2,428가구로 이주 수요에 못 미치고, 수도권 신규택지 7만6,700가구의 입주는 2033년 이후로 예상됩니다. 신규택지 정리 글에서 지역별 계획을 확인할 수 있습니다.
✔ 전세 계약 전 체크리스트
- 지역별 변동률 확인하기: 한국부동산원 주간 동향에서 내 지역 변동률을 확인합니다.
- 같은 단지 실거래가 대조하기: 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 평형의 최근 전세 실거래가를 확인합니다.
- 매물 수 직접 세어보기: 관심 단지의 전세 매물 건수를 확인합니다. 한 자릿수면 가격 협상 여지가 크지 않습니다.
- 버팀목 전세자금대출 조건 챙기기: 버팀목 전세자금대출 정리에서 금리·한도를 미리 확인합니다.
> 주의할 점: 구별·단지별 편차가 큽니다. 송파·서초처럼 내리는 지역도 있고, 성동처럼 고점을 크게 웃도는 지역도 있습니다. 서울 전체 지수만 보고 판단하지 말고, 계약하려는 단지의 실거래가와 매물 수를 직접 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 서울 아파트 전셋값이 전고점을 넘으면 바로 계약하기 어려워지나요?
A. 평균적인 흐름일 뿐, 송파·서초처럼 내리는 지역도 있습니다. 계약하려는 단지의 실거래가와 매물 수를 직접 확인하세요.
Q. 전세가격지수 103.5는 정확히 무슨 뜻인가요?
A. 2026년 7월 첫째 주 전세가격을 100으로 놓은 지수입니다. 103.5는 그때보다 3.5% 높다는 뜻이고, 전고점 103.8과는 0.3포인트 차이입니다.
Q. 정비사업 이주 물량이 전세 시장에는 언제 영향을 주나요?
A. 올해부터 2031년까지 6년간 22만2천 가구가 단계적으로 이주합니다. 사업장별 일정은 서울시·구청 공고에서 확인하세요.
정리해 보니
- 서울 아파트 전세가격지수는 103.5로 전고점 103.8에 0.3포인트까지 근접했습니다.
- 성동·송파·노원 등 10개 구는 이미 전고점을 넘었고, 성동구는 고점 대비 11.18% 높습니다.
- 전세 매물은 2년 전보다 30.6% 줄었고, 2031년까지 정비사업 이주 물량 22만2천 가구가 대기 중입니다.
이번 주말에는 관심 단지의 전세 실거래가와 매물 건수를 한 번 확인해 보세요. 계약 만기가 3개월 이내라면, 이번 주 지역별 변동률을 기준으로 중개업소에 매물 상황을 물어보는 것부터 시작하면 됩니다. 여러분이 사는 동네 전셋값은 요즘 어떤가요? 같은 단지에서도 호가와 실거래가가 다르게 움직인 경험이 있다면 댓글로 공유해 주세요.
*출처: 한국부동산원 11월 첫째 주 주간 아파트가격 동향(11월 5일 발표), 아실 집계, 부승찬 의원실 자료. 보도 대조: 서플, KB Think*