핵심 답변: 지난해 10·15 부동산 대책 시행 1년이 지난 가운데 서울 임대차 시장에서 전세의 월세화가 가속화하고 있습니다. 대책 시행 이후인 지난해 11월부터 올해 9월까지 서울 아파트 전세 거래량은 21.7% 감소했고, 전체 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 44.1%에서 50.2%로 확대되며 절반을 넘어섰습니다. 같은 기간 서울 아파트 전셋값은 누적 9.96% 올랐습니다. 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무로 갭투자가 차단되면서 전세 공급이 위축된 영향이 큽니다.
숫자로 보는 1년: 전세 거래 반토막, 월세 비중 50% 돌파
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 11월부터 올해 9월까지 서울 아파트 전세 거래량은 13만9,484건에서 10만9,198건으로 21.7% 감소했습니다. 전체 임대차 거래에서 월세 비중은 같은 기간 44.1%에서 50.2%로 확대됐습니다. 서울부동산정보광장 기준으로는 올해 1~9월 서울 아파트 전세거래 9,336건, 월세거래 9,696건으로 전년 동기 대비 각각 27.7%, 3.4% 감소했습니다.
특히 지난해 9월 1만2,160건에 달했던 서울 아파트 월간 전세 거래 건수는 올해 9월 6,325건으로 1년 만에 반토막 났습니다. 전셋값은 거듭 오르고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 10·15 대책 발표 직후인 지난해 10월 셋째 주부터 올해 10월 첫째 주까지 누적 9.96% 상승했습니다. 전년 동기 상승률 2.31%와 비교하면 4배를 웃도는 수준입니다. 지난 6월 기준 서울 평균 전세가격은 6억7,186만원으로 역대 최고치를 찍었습니다. 관련 보도는 뉴스웨이와 머니투데이에서 확인할 수 있습니다.
원인: 토허구역 실거주 의무가 전세 공급을 막았다
10·15 대책의 핵심 규제인 토지거래허가제가 전세 공급 위축의 배경으로 지목됩니다. 정부는 지난해 10월 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정하고, 허가구역 내 아파트 취득자에게 2년간 실거주 의무를 부과했습니다.
시장에서는 토지거래허가구역 내 실거주 의무로 갭투자가 사실상 차단되면서 임대차 시장에 공급되는 전세 물량이 줄어든 것으로 보고 있습니다. 사실상 매매 거래가 성사될 때마다 전세 물건이 사라지는 구조가 만들어지면서, 전세를 구하기 어려워진 임차인들이 월세나 반전세로 눈을 돌렸다는 분석입니다. 국토교통부 '8월 주택통계'에 따르면 올해 1~8월 서울 아파트 임대차 거래에서 월세 비중은 52.3%로 전년 동기(44%)보다 8.3%포인트 상승했습니다.
갱신계약이 늘고, 전세수급지수는 180까지 치솟았다
전세 매물 부족과 가격 급등이 맞물리면서 기존 계약을 유지하려는 임차인도 늘고 있습니다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 중 갱신계약 비중은 42.5%였는데, 올해 같은 기간 48.9%로 수직 상승했습니다. 신규계약 비중은 52.3%에서 48.5%로 떨어졌습니다.
심형석 법무법인 조율 전문위원은 "지난해까지 130~140선에서 안정세를 유지하던 전세수급지수가 올해는 180까지 치솟은 상황"이라며 "이는 2020년 전셋값 폭등으로 임대차 3법이 마련됐던 당시와 비슷한 수준"이라고 지적했습니다. 전세수급지수는 200에 가까울수록 공급 부족이 심각하다는 의미입니다.
앞으로의 변수: 입주 물량 감소와 정비사업 이주 수요
부동산114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 예정 물량(임대 제외)은 1만6,488가구로 올해(1만9,368가구) 대비 14.9% 감소할 전망이고, 2028년에는 1만3,279가구로 추가 감소가 예상됩니다. 부동산R114 집계로는 2026~2030년 서울 정비사업 이주 물량이 약 17만9,000가구에 달하고, 특히 2028년 이주 물량은 4만5,256가구로 같은 해 입주 예정 물량의 약 3배에 달합니다.
전문가들은 규제의 부작용을 줄이고 임대 공급을 회복하는 방향으로 정책을 보완해야 한다는 주장과 함께, 임대주택 공급과 이주 시기 조정으로 시장 충격을 줄여야 한다는 제언을 내놓고 있습니다. 전세를 알아보는 실수요자라면 입주·이주 일정을 함께 체크하는 것이 좋습니다.