핵심 답변: 2026년 3분기 서울 아파트 매매 중 전고점 이상 거래 비중이 54.7%를 기록했습니다. 1분기 38.2%, 2분기 43.0%에 이어 분기마다 꾸준히 상승했습니다. 눈에 띄는 변화는 상승 주도권이 강남에서 강북으로 이동했다는 점입니다. 동대문구는 81.9%가 전고점 이상 거래였고, 강남구는 43.0%로 서울 평균을 밑돌았습니다.
3분기, 거래 절반 이상이 신고가
직방 발표(2026년 3분기 서울 아파트 매매 집계)에 따르면, 전고점 이상 거래 비중은 1분기 38.2% → 2분기 43.0% → 3분기 54.7%로 분기마다 높아졌습니다. 3분기 매매의 절반 이상이 과거 최고가를 넘어서거나 같은 가격에 거래된 셈입니다. 관련 데이터는 이 보도에서 확인할 수 있습니다.
분기별 흐름을 숫자로 보면
전고점 이상 거래 비중은 1분기 38.2%에서 2분기 43.0%로 4.8%p 올랐고, 3분기에는 54.7%로 11.7%p나 뛰었습니다. 특히 2분기에서 3분기로 넘어가는 시기에 상승폭이 크게 확대됐는데, 이는 10·15 대책 이후 중저가 지역 거래가 폭발적으로 늘어난 영향으로 풀이됩니다. 1분기만 해도 전고점 이상 거래가 10건 중 4건이 채 안 됐지만, 3분기에는 절반을 넘어섰습니다. 숫자가 말해주듯 서울 시장의 회복은 특정 지역을 넘어 점진적으로 확산돼 왔습니다.
강남에서 강북으로, 이동한 상승 주도권
지역별로 보면 동대문구의 전고점 이상 거래 비중이 81.9%로 가장 높았고, 강남구는 43.0%로 서울 평균을 밑돌았습니다. 상승의 중심축이 고가 지역인 강남에서 상대적으로 중저가 비중이 큰 강북으로 이동한 모습입니다. 동대문구의 81.9%는 거래 10건 중 8건이 과거 최고가를 넘었다는 의미로, 지역 내에서 신고가 경신이 일상화된 수준임을 보여줍니다. 반면 강남구 43.0%는 서울 평균을 밑돌았지만, 여전히 4건 중 1건 이상이 전고점 이상 거래였다는 점에서 고가 시장 자체가 약세라고 보기는 어렵습니다. 10·15 대책 1년 성적표와 겹쳐 보면, 규제 이후 수요가 외곽 중저가로 옮겨갔다는 흐름과 같은 방향입니다. 대출 규제가 고가 시장의 유입을 제한한 만큼, 당분간은 중저가 지역 중심의 흐름이 이어질 가능성이 크다는 분석이 나옵니다.
경기도·인천도 양극화
경기도 전체의 전고점 이상 거래 비중은 22.4%(1분기 12.0%)였습니다. 성남 분당구는 94.1%에 달한 반면, 의정부시는 6.4%, 파주시는 4.0%에 그쳤고, 인천은 6.5%였습니다. 같은 수도권 안에서도 지역별 격차가 컸습니다. 분당구의 94.1%는 거래 10건 중 9건 이상이 전고점 이상이었다는 의미로, 신고가 거래의 중심이 강남권을 넘어 경기 남부 핵심지로도 확산했음을 보여줍니다. 지역 양극화의 배경과 전망은 머니투데이 분석에서도 함께 다뤄졌습니다.
왜 중저가가 강할까
중저가 지역의 강세 배경으로는 10·15 대책 이후 도입된 대출 6억원 한도 규제가 지목되기도 합니다. 대출 한도가 묶이면서 고가 지역보다 중저가 지역으로 매수세가 이동했다는 해석입니다. 대출 6억원 한도 규제는 고가 아파트 매수에 직접적인 영향을 줍니다. 대출 한도 안에서 살 수 있는 중저가 지역으로 수요가 이동했고, 그 과정에서 전고점 이상 거래가 늘어났다는 해석입니다. 다만 대출 규제 외에도 공급 부족과 금리 흐름 같은 요인이 함께 작용하므로, 단일 원인으로 단정하기는 어렵습니다. 또 신고가 비중이 높다는 것은 거래된 물건들이 비싸게 팔렸다는 의미이지 모든 단지의 가격이 올랐다는 뜻은 아닙니다. 실거래가는 매수자와 매도자의 합의일 뿐 공식 시세가 아니므로, 매매 판단 시에는 여러 건의 실거래와 호가 추이를 함께 봐야 합니다. 필요하면 공인중개사나 금융기관의 상담을 곁들이면 판단이 한결 수월해집니다. 단, 이는 시장의 해석일 뿐 모든 지역의 가격 방향을 단정할 수는 없습니다. 매수·매도 시기는 자신의 자금 계획과 각 지역의 실거래 흐름을 보고 신중히 판단해야 합니다. 무리한 레버리지보다는 상환 가능한 범위에서 움직이는 것이 안전합니다.