핵심 답변: 10·15 부동산 대책 시행 1년이 지났습니다. 대책으로 서울 아파트 매매 거래량은 약 6% 줄었지만, 서울 아파트 실거래가격지수는 지난해 10월 91.8에서 올해 7월 101.9로 9개월 새 11.0% 올랐습니다. 부동산원 주간 조사에서 서울 매매가격지수는 87주 연속 상승하며 역대 최장기 기록을 세웠습니다.
대책 1년, 수치로 보는 성적표
10·15 대책은 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역·토지거래허가구역으로 묶고 대출 규제를 강화한 조치였습니다. 국토교통부 실거래가와 한국부동산원 자료에 따르면, 대책 전후 서울 아파트 매매 거래량은 약 6% 감소했습니다.
그럼에도 가격은 올랐습니다. 서울 아파트 실거래가격지수는 지난해 10월 91.8에서 올해 7월 101.9로 9개월 만에 11.0% 상승했고, 부동산원 주간 조사에서 서울 매매가격지수는 87주 연속 상승을 기록해 역대 최장기 상승세를 이어가고 있습니다. 자세한 분석은 머니투데이 보도에서 확인할 수 있습니다.
1년 전과 지금, 무엇이 달라졌나
대책 시행 전에는 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이지 않았습니다. 대책 이후 규제지역과 토지거래허가구역이 서울 전역과 경기 주요 지역으로 확대되면서 갭투자가 차단되고 대출 한도가 강화됐습니다. 거래량은 약 6% 줄었지만 가격은 11.0% 올랐다는 점이 이번 1년의 핵심 요약입니다. 거래가 줄었는데 가격이 올랐다는 것은, 팔려는 사람은 급매를 내놓지 않고 사려는 사람은 줄었다는 뜻으로, 이른바 '거래 절벽 속 가격 상승' 구도가 이어졌다는 의미입니다. 거래가 줄면 선택의 폭이 좁아지는 만큼, 실수요자의 자금 계획 세우기는 오히려 더 까다로워졌습니다.
외곽 중저가로 이동한 수요
지역별 거래량은 뚜렷하게 갈렸습니다. 거래량 기준으로 중랑구 +80.7%, 금천구 +69.0%, 노원구 +65.7% 등 외곽 중저가 지역은 거래가 늘어난 반면, 성동구 -58.1%, 마포구 -45.9%, 광진구 -40.1% 등 고가 지역은 거래가 크게 줄었습니다. 대출 규제로 고가 지역 접근이 어려워지자 수요가 외곽 중저가로 이동한 모습입니다. 특히 중랑·금천·노원구는 상대적으로 가격대가 낮은 단지가 많아 대출 한도 안에서 진입이 가능하다는 점이 거래 증가의 배경으로 꼽힙니다.
면적별 가격 상승률(KB부동산, 지난해 10월~올해 9월)을 보면 전용 60㎡ 이하가 17.5%, 60~85㎡가 12.9%, 85~102㎡가 7.7%, 135㎡ 초과가 6.5%로, 작은 면적일수록 상승폭이 컸습니다. 60㎡ 이하 소형의 상승폭이 가장 컸다는 점은 눈여겨볼 대목입니다. 상대적으로 진입 문턱이 낮은 소형이 먼저 움직이는 것은 상승 국면의 초기 단계에서 자주 나타나는 양상이기 때문입니다. NH농협은행 윤수민 위원은 시장이 고가와 중저가로 양분되고 있다고 진단했습니다.
전세 시장도 움직였다
10월 첫째주 서울 아파트 전셋값은 지난해 10월 셋째주보다 9.96% 올랐습니다. 2년 실거주 의무(갭투자 차단) 도입으로 임대차 매물이 줄어든 영향이 반영된 것으로 보입니다. 전세 공급이 줄면 전셋값이 오르고, 전셋값이 오르면 다시 매매 수요를 자극하는 순환이 이어지고 있습니다. 전세 시장 상황은 이 보도에서도 함께 다뤄졌습니다. 전세 공급 부족이 이어지면 실수요자의 매매 전환 유인도 커질 수 있다는 분석이 나옵니다. 전세와 매매는 서로 영향을 주고받는 만큼, 전세 가격 흐름도 함께 지켜보는 것이 좋습니다.
앞으로는? 전망일 뿐
세종대 신보연 교수는 공급 부족과 전월세 불안이 이어지면 10억원 이하 아파트 강세가 지속될 수 있다는 전망을 내놨습니다. 어디까지나 전망일 뿐, 실제 매수·매도 시기는 각자의 자금 계획과 시장 상황을 보고 신중히 판단해야 합니다. 윤수민 위원의 '고가와 중저가로 양분' 진단처럼 같은 서울 안에서도 지역·면적별 온도차가 크므로, 특정 지역의 수치만 보고 전체 시장을 판단하는 것은 조심해야 합니다. 규제가 강해진 시장에서는 특히 무리한 대출보다 자신의 상환 능력을 기준으로 움직이는 것이 안전합니다.
