핵심 요약: 올 3분기 서울 아파트 매매거래의 절반 이상이 과거 최고 거래가와 같거나 그보다 높은 가격에 거래됐습니다. 부동산 플랫폼 직방이 10월 7일 집계 기준으로 국토교통부 아파트 매매 실거래 자료를 분석한 결과, 서울에서 비교 가능한 아파트 거래 1만 930건 중 54.7%인 5,977건이 전고점 이상으로 거래됐습니다. 전고점 이상 거래 비중은 1분기 38.2%에서 2분기 43.0%, 3분기 54.7%로 꾸준히 상승했습니다.
전고점 이상 거래, 무엇을 뜻하나?
직방은 지난해 12월 31일까지 동일 단지·동일 전용면적에서 거래된 최고가격을 전고점으로 상정하고, 지난해 말과 올해 해당 분기 모두 거래가 존재하는 동일 단지·동일 면적을 비교했습니다. 즉, 같은 단지 같은 평형에서 예전 최고가보다 높게 팔린 거래가 전체의 54.7%라는 뜻입니다. "서울 아파트 절반 이상이 신고가를 찍었다"는 해석이 아니라, "비교 가능한 거래 중 절반 이상이 종전 최고가 이상에서 거래됐다"는 통계입니다.
지역별 흐름: 외곽·중저가로 확산, 강남은 주춤
25개 자치구 중 22개 구는 3분기 전고점 이상 거래 비중이 1분기보다 높아졌습니다. 동대문구는 45.7%에서 81.9%, 성북구는 32.1%에서 68.5%, 서대문구는 44.4%에서 73.5%, 중랑구는 13.2%에서 41.4%, 은평구는 26.1%에서 50.0%로 올랐습니다. 반면 강남구는 같은 기간 55.0%에서 43.0%, 서초구는 67.6%에서 62.6%, 용산구는 71.3%에서 66.9%로 전고점 이상 거래 비중이 축소됐습니다. 상승 지역이 서울 전반으로 확대되는 가운데, 강남·서초·용산은 상대적으로 주춤한 흐름입니다.
경기에서는 3분기 비교 가능한 거래 3만 3,619건 중 22.4%가 전고점 이상에서 거래됐습니다. 해당 비중은 1분기 12.0%에서 2분기 18.9%, 3분기 22.4%로 상승했습니다. 성남시 분당구가 3분기 94.1%로 비중이 가장 컸고, 성남시 수정구 77.2%, 용인시 수지구 74.1%, 하남시 73.6%가 뒤를 이었습니다.
전고점 지표, 이렇게 읽어야 합니다
첫째, 전고점 이상 비중이 높다고 해서 모든 아파트가 오른 것은 아닙니다. 비교 가능한 거래만 대상으로 한 통계라, 거래가 없는 단지는 반영되지 않습니다. 둘째, 신고 시차를 감안해야 합니다. 거래당사자는 매매계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 하므로, 가장 최근 거래는 아직 화면에 없을 수 있습니다. 셋째, 취소 거래를 걸러야 합니다. 계약이 깨지면 해제 신고를 하지만, 높은 가격에 거래된 것처럼 신고해 시세를 띄우고 나중에 조용히 해제하는 수법이 있었던 만큼, 최고가 거래 한 건에 흔들리면 안 됩니다. 넷째, 직거래는 시세와 동떨어진 가격이 나올 수 있어, 여러 건의 중간값으로 흐름을 보는 것이 합리적입니다.
집값 흐름, 다음에 볼 지표는?
전고점 이상 거래 비중과 함께 봐야 할 지표는 거래량과 전세가격입니다. 거래량이 뒷받침되지 않는 가격 상승은 지속력이 약할 수 있고, 전셋값 상승은 매매 수요로 이어지는 경우가 많습니다. 서울 아파트 매매가격은 9월 셋째 주 기준 85주 연속 오름세를 이어가며 역대 최장 상승 기록과 어깨를 나란히 하고 있다는 보도도 있습니다. 다음 분기에는 전고점 이상 비중이 유지되는지, 거래량이 함께 느는지, 강남권 약세가 확산되는지를 함께 확인해 보는 것이 좋습니다.
원본 분석은 서울 아파트 3분기 매매 54%가 전고점 이상에서, 실거래가 조회와 해석법은 아파트 실거래가 조회, 같은 동 같은 평수인데 1억 차이 나는 이유에서 확인할 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 조회하는 것이 가장 정확합니다.
이 글은 보도 내용을 정리한 정보 제공 목적이며, 매매 판단은 실거래가와 현장 확인을 통해 신중히 하시기 바랍니다.