정부의 8·3 세제개편안 발표 이후 두 달이 지났습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 아파트 매매자료를 분석해 보면, 세제개편안 발표 이후 계약된 물량 중 10건 중 8건꼴인 약 79%가 15억 원 이하 거래였습니다. 초고가 아파트 거래는 줄어든 반면, 대출이 상대적으로 많이 나오는 중저가 아파트로 매수세가 몰리는 '중저가 쏠림'이 뚜렷해지고 있습니다. 10월 매수를 고민 중이라면 이 흐름을 먼저 이해하고 체크리스트를 확인해 보세요.
숫자로 보는 중저가 쏠림
금액대별 거래 비중 변화를 보면 쏠림의 방향이 분명합니다.
- 6억 원 이하: 25% (10·15대책 전 17.0%, 대책 후 올해 7월까지 20.5%에서 발표 후 크게 증가)
- 6억 원 초과~9억 원 이하: 27.6%로 증가세 지속
- 9억 원 초과~15억 원 이하: 26.3%로 감소세
- 15억 원 초과~25억 원 이하: 18.4%에서 16.0%, 8월 이후 15.3%로 축소
- 25억 원 초과 고가: 8.3%에서 7.2%, 5.8%로 감소
6억 원 이하 거래가 10건 중 4건을 차지할 정도로 늘어난 것이 가장 눈에 띄는 변화입니다.
왜 중저가로 몰리는 걸까
가장 큰 이유는 대출 한도 구조입니다. 주택담보대출 한도가 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 차등 적용되면서, 상대적으로 많은 대출이 가능한 15억 원 이하로 매수세가 몰렸습니다.
전월세 매물 품귀도 영향을 주고 있습니다. 강북 등지의 저가 전월세 매물이 사라지면서 신혼부부를 비롯한 젊은 층이 생애최초 주택구입자금 등 디딤돌대출을 받아 매수로 돌아서는 경우가 늘고 있습니다. 디딤돌대출은 집값의 70%, 최대 3억 2,000만 원까지 대출이 가능하고 금리도 연 3%대로 낮아 일반 주담대보다 유리하다는 평가입니다.
여기에 세제 부담도 한몫합니다. 강남권 초고가 단지에는 전고점 대비 크게 낮아진 급매물이 늘고 있지만, 세제개편안의 불확실성과 보유세 부담 때문에 매수자들의 관망세가 큰 상황입니다.
10월 매수 전 체크리스트
거래가 중저가로 쏠린다고 해서 모든 중저가 단지가 오르는 것은 아닙니다. 계약 전에 아래 세 가지를 확인하세요.
첫째, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 관심 단지의 최근 3개월 거래 건수와 가격을 직접 확인하세요. 호가만 보고 판단하면 매물이 적은 지역에서는 소수 거래에 휘둘릴 수 있습니다.
둘째, 정책대출 가능 여부를 미리 따져보세요. 6억 원 이하 구간에서 거래가 늘어난 배경에는 생애최초·디딤돌대출 같은 정책대출이 있습니다. 본인이 소득·자산 기준을 충족하는지 먼저 확인하고 매수 계획을 세우세요.
셋째, 대출 한도와 세제 조건은 발표 시점에 따라 바뀔 수 있으니, 계약 직전 최신 공고를 다시 확인하는 습관을 들이세요. 실거래 분석 결과와 주간 동향은 아래 보도에서 확인할 수 있습니다.
https://www.mbn.co.kr/news/economy/5223062
https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/08/2026100810252191367