핵심 답변: 2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자가 보증금의 최소 3분의 1을 회복하도록 지원하는 제도가 시행된다. 국토교통부가 10월 6일 국무회의에서 '전세사기특별법' 시행령 개정안을 의결하면서 구체적인 산정 기준과 절차가 확정됐다. 아직 시행 전이니, 지금은 피해자 인정 여부부터 확인해야 한다. 이 글에서는 최소보장금 계산법, 경매 전에 받을 수 있는 선지급 제도, LH 신청 절차를 정리한다.
무엇이 바뀌나 — 전세사기 최소보장제 계산법
최소보장제의 기준은 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)이다. 경·공매 등을 거쳐 피해자가 실제로 회복한 금액이 여기에 못 미치면, 그 부족분(최소지원금)을 지원한다. '보증금의 3분의 1을 국가가 별도로 얹어준다'는 뜻이 아니라, 이미 회수한 금액을 포함해 최소 3분의 1 수준이 되도록 메워주는 구조다.
최소지원금을 산정할 때는 이렇게 계산한다. 최소지원금 = 최소보장금(보증금의 1/3) − 피해회복금액. 차감되는 피해회복금액에는 대항력·우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익과 임대료 지원액이 포함된다.
국토부가 든 공식 예시를 보자. 보증금 1억5,000만원인 주택에서 피해자가 경매 배당으로 2,000만원, 경매차익으로 1,000만원을 회수했다면 현재 회수액은 3,000만원이다. 보증금의 3분의 1인 5,000만원에 못 미치는 2,000만원을 최소지원금으로 추가 지급받아 총 5,000만원을 회복하게 된다. 전세사기 최소보장제 상세 정리에서 산식과 예시를 함께 확인할 수 있다.
경매가 끝나기 전에 받는다 — 선지급-후정산 제도
경·공매가 끝나기를 기다리기 어려운 피해자를 위한 장치도 함께 시행된다. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 경·공매가 완료되기 전에도 최소보장금에서 기존 회수액 등을 뺀 금액을 선지급금으로 먼저 받을 수 있다. 이후 피해주택의 경·공매 등을 통해 추가로 회수되는 금액이 발생하면 이를 반영해 최종 지원액을 다시 정산한다.
신청 시점도 다르다. 최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 밖의 경우에는 주택 처분 절차가 완료된 뒤 신청할 수 있다. 선지급금은 LH의 피해주택 매입이나 처분 절차가 끝나기 전에 신청할 수 있다.
전세 계약을 앞둔 세입자라면 사기 피해를 예방하는 편이 먼저다. 계약 전에는 HUG 전세보증금반환보증 같은 안전장치를, 서울 전세 시장의 흐름은 서울 전세 시장 허브와 서울 전세 매물 부족 현상 글에서 함께 확인해보자.
LH 신청 절차 — 90일 안에 지급 여부 결정
지원금 지급과 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡는다. LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지해야 하고, 부득이한 사유가 있으면 30일 이내에서 한 차례 기간을 연장할 수 있다.
신청 서류는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택의 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등이다. 결정 내용에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다.
주의할 점도 있다. 지원금을 받은 뒤 보증금 등을 추가로 회수해 반납 사유가 발생하면 해당 금액을 신고하고 돌려줘야 한다. 정해진 기간에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원의 과태료가 부과될 수 있다. 최소보장제 시행 보도와 시행령 개정안 의결 보도에서 제도 내용을 교차 확인할 수 있다.
9월 623건 추가 인정 — 누적 4만1,559건
국토교통부는 10월 12일 9월 전세사기 피해자 심의 결과를 발표했다. 9월 세 차례 회의에서 1,642건을 심의해 623건을 피해자 등으로 추가 인정했고, 누적 결정 건수는 4만1,559건이 됐다. 2023년 6월 특별법 시행 이후 위원회가 처리한 7만1,058건 중 58.5%가 인정된 셈이다.
같은 심의에서 583건은 피해자 요건을 충족하지 못해 부결됐고, 보증보험이나 최우선변제금으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 208건은 특별법 적용 대상에서 제외됐다. 인정·부결·제외·기각은 서로 다른 심의 결과이므로, 623건만으로 전체 신청자의 인정 가능성을 계산할 수는 없다.
정리하자. 11월 13일 시행, 보증금 1/3 최소보장, 경매 전 선지급 가능, LH 신청·90일 결정. 단, 지금은 아직 시행 전이고 모든 미반환 세입자에게 자동 지급되는 제도가 아니다. 특별법에 따른 전세사기피해자 결정 여부, 이미 회수한 금액, 사건 진행 단계를 먼저 확인해야 한다. 피해가 의심된다면 시·도 전세피해지원센터나 전세사기피해자 지원관리시스템에서 인정 신청 절차부터 밟아보길 권한다. 보증금을 돌려받지 못할까 봐 불안한 세입자에게, 이 글에서 가장 먼저 확인해야 할 한 가지는 무엇이었는가?