8월 3일 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 시장에서 '중저가 쏠림'이 뚜렷해지고 있습니다. 8월 이후 계약된 서울 아파트의 약 79%가 15억 원 이하 거래였고, 정책대출이 가능한 6억 원 이하 거래 비중은 25%까지 올랐습니다. 반면 25억 원 초과 고가 거래는 5.8%로 쪼그라들었죠. 대출 규제와 전월세난, 증세 불확실성이 만들어낸 '두 개의 시장'을 정리해봅니다.
15억 이하 79%…6억 이하 거래가 가장 가파르다
국토교통부 실거래가시스템 분석 결과(10월 5~6일 언론 보도), 세제개편안 발표 뒤 계약된 서울 아파트 중 15억 원 이하 거래 비중은 약 79%였습니다(계약 해제·공공기관 매수 제외). 10·15대책 이전 10개월 평균 73.3%, 대책 이후 올해 7월까지 76.8%에서 한 단계 더 올라간 수치입니다.
가장 눈에 띄는 건 6억 원 이하 구간입니다. 거래 비중이 10·15대책 전 17.0%에서 대책 후 20.5%로 올랐다가, 세제개편안 이후 25%로 뛰었습니다. 6억 초과~9억 이하는 27.6%로 늘었고, 9억 초과~15억 이하는 26.3%로 줄곧 감소했습니다. 같은 '15억 이하' 안에서도 9억 이하로만 매수세가 몰리는 셈입니다.
왜 9억 이하로 쏠릴까? 대출 한도와 전월세난
배경에는 가격 구간별 대출 한도 차이가 있습니다. 수도권·규제지역 주담대 한도는 시가 15억 원 이하 최대 6억 원, 15억 초과~25억 이하는 4억 원, 25억 초과는 2억 원으로 차등됩니다. 상대적으로 많은 대출을 받을 수 있는 저가 구간으로 수요가 몰린 것이죠.
여기에 전월세 매물 품귀도 한몫했습니다. 강북 등지 저가 전월세 매물이 귀해지자 젊은 세입자들이 생애최초·디딤돌대출 같은 정책대출을 받아 매수로 돌아서는 흐름이 나타나고 있다고 현장 중개업소들은 전합니다.
고가 시장은 급매물 속 관망세
반면 고가 시장은 사뭇 다릅니다. 25억 원 초과 거래 비중은 5.8%로 줄었고, 강남권 초고가 단지에는 전고점보다 10억~20억 원 이상 싼 급매물이 늘고 있지만 세제개편안의 국회 처리 결과와 보유세 부담을 지켜보려는 관망세가 짙다는 분석입니다. 한국부동산원 통계에서도 세제개편안 발표 후 강남·서초는 8주 연속 하락한 반면, 비강남 지역은 오름세를 이어갔습니다. 전문가들은 고가와 중저가가 따로 움직이는 '디커플링'이 당분간 이어질 수 있다고 봅니다.
매수 전에는 이것만큼은 확인하세요. 첫째, 예산 구간별 대출 가능 금액. 주담대 한도가 가격 구간에 따라 달라지니 자금계획을 먼저 세우세요. 둘째, 정책대출 자격. 디딤돌대출은 주택 평가액·무주택 요건·소득 기준을 충족해야 합니다. 셋째, 실거주 목적과 기간. 단기 차익보다는 자금 여력을 기준으로 여유 있게 계획하는 것이 안전합니다.
정리하며: 지금 움직이는 건 누구인가
세제개편안 이후 서울 시장은 '9억 이하 중저가'와 '고가 관망'으로 나뉘었습니다. 움직이는 쪽은 전월세 매물 부족에 밀려 정책대출을 활용한 매수로 돌아선 젊은 실수요층이 중심입니다. 내 집 마련을 검토 중이라면 가격대별 대출 한도(15억 이하 최대 6억 원 등)를 먼저 확인하고, 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출의 주택 평가액·소득 요건을 충족하는지 따져보세요. 관심 단지의 실제 거래가는 국토교통부 실거래가시스템에서 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다. 세제개편안의 국회 처리 결과에 따라 고가 시장의 분위기도 달라질 수 있으니, 관련 뉴스는 계속 체크해 두는 것이 좋습니다.
더 알아보기
- 문화일보 "세제개편안 후 서울 아파트 15억원 이하 거래 비중 80%"
https://www.munhwa.com/article/11621464
- MBN "서울 아파트 10건 중 8건이 15억 이하…중저가 쏠림 뚜렷"
https://www.mbn.co.kr/news/economy/5223062
- 재경일보 "서울 아파트 거래 10건 중 8건은 15억원 이하…대출 규제가 만든 생존매수"
https://news.jkn.co.kr/post/1009214