이 글을 읽으면 토지거래허가제(토허제)가 시행됐는데도 외국인의 서울 아파트 매수가 왜 늘었는지, 특히 중국인 매수가 영등포에 몰린 배경은 무엇인지 알 수 있습니다. "토허제가 시행되면 외국인 매수가 줄겠지"라는 예상과 달리, 실제 데이터는 정반대 방향을 보여주고 있습니다.
핵심 요약: 최근 5년간 외국인의 서울 아파트 매수액은 3조8천억원에 달하고, 지난해 8월 토허제 시행 뒤 중국인 매수는 2배 이상 늘었습니다. 영등포를 중심으로 한 중국인 매수 증가가 두드러집니다.
토허제 시행 뒤, 매수가 2배 늘었다는 보도
최근 보도에 따르면, 최근 5년간 외국인이 서울 아파트를 사는 데 쓴 돈은 3조8천억원에 달합니다. 특히 지난해 8월 토지거래허가제가 시행된 뒤에도 중국인의 서울 아파트 매수는 2배 이상 늘어난 것으로 확인됐습니다. 토허제는 일정 지역·주택 거래에 대해 관할 관청의 허가를 받도록 하는 제도로, 투기 수요를 억제하기 위한 조치였습니다. 그런데 허가제 시행 뒤 매수가 줄지 않고 오히려 늘었다는 점이 주목받고 있습니다. 관련 보도 내용은 외국인 서울 아파트 매수 보도에서 확인할 수 있습니다.
[사진: 서울 아파트 매수 현황을 정리한 표]
토허제가 매수를 완전히 막는 제도가 아니라는 점이 핵심입니다. 허가를 받으면 거래가 가능하고, 실거주 목적 등 허가 요건을 충족하면 매수가 이뤄집니다. 즉, 토허제는 "못 사게 하는 제도"가 아니라 "허가를 받아 사게 하는 제도"에 가깝습니다. 이 구조에서는 허가 요건을 충족하는 매수 수요는 계속 거래에 참여할 수 있습니다.
왜 영등포인가: 중국인 매수가 몰린 배경
보도에서 특히 주목된 지역은 영등포입니다. 중국인 매수가 영등포를 중심으로 늘어난 것으로 전해졌습니다. 영등포는 여의도 업무지구와 인접하고, 교통·상권 접근성이 좋은 데다, 상대적으로 강남권보다 가격 부담이 덜한 지역으로 꼽힙니다. 중국인 커뮤니티와 생활 인프라가 형성된 지역이라는 점도 매수 배경으로 거론됩니다.
다만 "중국인이 영등포를 사들인다"는 표현을 전체 시장으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 외국인 매수는 서울 전체 거래에서 차지하는 비중이 크지 않고, 특정 지역·특정 국적에 집중된 흐름입니다. 서울 아파트값 전체를 외국인 매수만으로 설명하는 것은 무리입니다. 2026년 10월 서울 아파트값 흐름은 2026년 10월 서울 아파트값 정리에서 정리한 바 있으며, 강남 하락과 노원 강세가 갈린 지역별 흐름이 더 큰 그림입니다.
규제 논의, 어디로 가나
외국인 매수 증가가 확인되면서, 외국인 부동산 거래에 대한 규제 강화 논의도 이어지고 있습니다. 거론되는 방향은 크게 세 가지입니다. 첫째, 허가 요건 강화: 실거주 의무나 자금 출처 확인을 더 엄격히 하는 방안입니다. 둘째, 거래 신고·조사 강화: 외국인 거래의 자금 출처와 실제 거주 여부를 더 촘촘히 확인하는 방안입니다. 셋째, 지역 확대: 허가 대상 지역을 넓히는 방안입니다. 어느 방향이든, 아직 확정된 정책이 아니라 논의 단계라는 점을 구분해야 합니다.
[사진: 외국인 부동산 규제 논의 방향을 정리한 표]
실수요자 입장에서 봐야 할 점도 있습니다. 외국인 매수 뉴스가 나올 때마다 "지금 사지 않으면 늦는다"는 조급함이 생기기 쉽습니다. 하지만 외국인 거래 비중이 전체 시장에 미치는 영향은 제한적이고, 내 집 마련의 판단 기준은 여전히 소득·대출 한도·거주 계획입니다. 관심 지역의 가격 흐름을 판단할 때는 뉴스 한 건이 아니라, 국토교통부 실거래가 공개시스템의 실제 거래 가격과 거래량을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 특정 단지의 신고가가 한두 건의 거래로 만들어진 것인지, 반복되는 거래인지 구분하면 뉴스의 무게를 가늠할 수 있습니다. 대출 한도와 DSR 확인 순서는 DSR 계산법 2026에서 정리한 바 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 토허제는 외국인을 막는 제도인가요?
A. 아닙니다. 토허제는 거래 전에 관할 관청의 허가를 받도록 하는 제도로, 요건을 충족하면 거래가 가능합니다. 외국인을 특정해 금지하는 제도가 아니라, 지역·주택 거래 전반에 적용되는 허가제입니다.
Q. 외국인 매수가 서울 집값을 올리는 주범인가요?
A. 외국인 매수액 자체는 최근 5년 3조8천억원 규모로, 서울 전체 시장과 비교하면 비중이 크지 않습니다. 특정 지역에 집중된 흐름으로 보는 것이 정확합니다.
Q. 외국인 부동산 규제는 앞으로 강화되나요?
A. 규제 강화 논의는 이어지고 있지만, 확정된 정책으로 단정할 수는 없습니다. 정부 발표와 국회 논의 경과를 공식 발표로 확인해야 합니다.
Q. 영등포 아파트값은 외국인 매수 때문에 오른 건가요?
A. 영등포 가격 흐름에는 여의도 인접성, 교통·개발 호재, 전세난 등 여러 요인이 함께 작용합니다. 외국인 매수 하나만으로 가격을 설명하기는 어렵습니다.
정리해 보니
토허제 시행 뒤 외국인 매수가 줄지 않았다는 사실 자체가 뉴스입니다. 허가제 구조, 영등포 집중, 규제 논의 단계 세 가지를 구분해 보면, 뉴스의 의미를 정확히 읽을 수 있습니다. 이번 주말, 내 관심 지역의 실거래가부터 확인해 보세요.
여러분은 외국인 부동산 매수에 대한 규제 강화, 어떻게 생각하시나요?