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부동산 공시가격, 시세 대신 '시장변동률' 반영

새로운 산정 체계 도입

국토교통부는 최근 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표하며, 부동산 공시가격 산정 방식을 변경하기로 결정했습니다. 이 새로운 방식은 전년도 공시가격에 '시장 변동률'만을 반영하는 방식으로, 이는 실거래 가격과 감정평가 금액 등을 고려한 수치입니다.

현실화 계획 폐지

문재인 정부에서 도입한 '공시가격 현실화 계획'은 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 하였으나, 이는 집값 상승기와 맞물리면서 공시가격이 가파르게 올랐고, 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전 현상이 발생하는 등 부작용이 지속되었습니다. 이에 따라 정부는 이 계획을 폐지하고 새로운 산정 방식을 도입하기로 했습니다.

시장 변동률 반영

새로운 산정 방식은 '전년도 공시가격 × (1 + 시장 변동률)'로 공시가격을 산출합니다. 예를 들어, 올해 공시가격이 5억원인 아파트의 시장 변동률이 10%라면, 내년 공시가격은 5억 5천만원이 됩니다. 시장 변동률은 실거래가와 함께 감정평가액 변동, 유사 주택 가격, 빅데이터 기반 가격 예측모형(AVM)을 종합적으로 고려하여 판단합니다.

균형성 제고

新的 산정 방식은 주택 유형별, 가액대별, 지역별 공시가격 균형성을 갖추는 방안도 함께 포함합니다. 기존에는 고가 주택과 저가 주택, 단독주택과 아파트 등에 따라 공시가격 편차가 컸습니다. 이를 보완하기 위해 시군구별 균형성 수준을 평가하고, 균형성이 낮은 부동산의 공시가는 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정을 요구할 수 있습니다. 균형성을 조정할 때는 전년 공시가격의 최대 1.5% 이내로 상한선을 두기로 했습니다.

전문가 의견

전문가들은 새로운 정부안을 추진하더라도 더 디테일한 장치가 필요하다고 조언합니다. 특히, 거래가 빈번히 일어나지 않는 단독주택이나 소규모 아파트 단지 같은 경우 공시가 편차가 커질 수 있기 때문입니다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원은 "균형성을 높일 때 결국 조사자 개인의 판단에 의존하는 측면이 있을 수 있다"며 "편차를 줄이고 균형감을 갖출 수 있도록 세부 메뉴얼을 잘 다듬어야 할 것"이라고 했습니다.

법적 절차

새로운 산정 방식을 적용하려면 야당의 동의를 얻어 국회에서 법을 개정해야 하며, 이는 진통이 예상됩니다.

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